物业新闻网讯：

伴随中国城市化进程的加快和房地产开发行业的迅速发展，物业管理服务作为提高居民生活品质和城市建设的重要载体，呈现出朝气蓬勃的发展态势，物业管理行业近几年迎来高速扩张发展阶段。中国物业管理行业分散且竞争激烈。为扩大在管建筑面积，实现规模经济，巩固市场地位，大型物业管理公司通过内生增长及收购方式积极加快扩张步伐。此后，市场继续变得更加集中。

一方面，目前物业管理公司对所辖物业统一管理，除了自身从事的专业服务外，由保安公司、消防公司、绿化公司、保洁公司等专业化公司提供专门服务已逐步成为一种趋势，物业管理公司将这些服务整合，有利于提高物业管理效率。另一方面，在管理手段上趋向信息化和智能化，通过“互联网+物业”融合线上资源，对各项设施进行云端管理，加强业主、社区、商圈的联系度，为进一步打造智慧社区、构建社区电商平台等奠定基础，从而提升服务品质和效率，满足客户需求。

1、竞争格局

现阶段物业管理行业企业分为三类集群：第一类，开发商下属物业，资金较为雄厚，管理本身开发的楼盘为主，参加其他物业项目招投标；第二类，独立物业公司，这类物业公司数量众多，绝大多数是中小企业，物业五大行是他们的领军人物，通过招投标获取项目。中小物业企业资金紧张，管理水平参差不齐；第三类，政府或国有企业投资的物业公司，为政府或投资企业提供物业服务，也参与政府办公楼、公立医院、法院、图书馆等物业项目和管理老旧小区等。而且物业投资门槛低，启动资金要求不高，因而中小企业众多，竞争异常激烈。在物业管理服务行业分布中，行业内竞争情况较激烈，而在竞争激烈的市场体系中从事物业管理服务行业多为国内企业。随着业主（客户）的生活质量以及对居住环境的要求日益提高，并且现阶段移动互联、大数据时代的到来更是更迭了社会大环境。随着物业管理服务行业的竞争愈加激烈，就要综合提高社会信息的搜集能力，通过提高管理面积的规模效应和品牌影响力来促进企业在行业中的竞争地位。

2、行业发展驱动因素

（1）有利因素

1）相关政策支持

我国对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，2003 年国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范。2014年 5月 4日，住房与城乡建设部办公厅印发了《智慧社区建设指南（试行）》指出：“智慧社区是通过综合运用现代科学技术，整合区域人、地、物、情、事、组织和房屋等信息，统筹公共管理、公共服务和商业服务等资源，以智慧社区综合信息服务平台为支撑，依托适度领先的基础设施建设，提升社区治理和小区管理现代化，促进公共服务和便民利民服务智能化的一种社区管理和服务的创新模式，也是实现新型城镇化发展目标和社区服务体系建设目标的重要举措之一。”2021 年国家发布《“十四五”规划纲要》，提出加快生活性服务业品质化发展；提高城市治理水平，推动资源、管理、服务向街道社区下沉，提高城乡社区精细化、精准化服务能力；推动智慧社区建设等。

2）城镇化水平提升

城镇化水平提升及城镇人均可支配收入增加，刺激商品房的供应．根据国家统计局的资料，中国商品房的合同销售总建筑面积由 2017 年的约 17 亿平方米增加至 2021 年的约 18 亿平方米，复合年增长率约为 1.5%，而新开建商品房的总建筑面积由 2017 年的约 18 亿平方米增加至2021 年的约 20 亿平方米，复合年增长率约为 2.7%。2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。虽然2022年有所下降，但房地产市场的不断扩大仍为物业管理行业的发展提供了良好的机遇。

（2）不利因素

1）劳动力成本上升，行业利润率受压缩

物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，人力成本占企业总成本一半以上。技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压缩。

2）竞争激烈，行业整合趋势明显

目前全国物业行业正处于加速转型发展阶段，通过并购、联盟等方式是物业服务行业扩大管理规模，增加服务客户数量最有效的途径，有利于发挥规模效应，推动行业快速发展。同时资本市场改革和完善为行业的整合提供了新的融资渠道，尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局。

3、行业基本风险特征

（1）行业风险

物业管理行业所依赖的盈利模式与实体经济、下游行业发展密切相关，同时又与其它公共等服务领域的发展联系紧密。近年来，随着宏观经济和生活品质的不断增长，下游客户对物业管理服务的内容与品质需求也呈现不断增长态势，行业发展与宏观经济状况呈现一定的相关性。因此，如果宏观经济出现波动，经济增长减速，将带动物业服务内容与品质的需求出现一定的波动，将会影响整个物业管理服务行业的发展，进而影响行业内企业的业务发展和经营状况。

（2）市场竞争加剧风险

近年来我国物业管理服务行业市场发展迅猛，但行业规范及精细化运作还需要不断完善。物业公司应深刻理解客户需求，以市场化和需求化为导向，以快速应对业主新需求和提供高质量的服务为目标，依托公司运营管理团队以及与业主直接接触的物业服务人员，不断发掘客户的需求以便及时应对，较强的物业服务内容及服务质量是公司保持持续竞争力的关键要素之一。因此，如果经营者不能够陆续提高企业业务拓展能力及客户满意度，将对企业的经营产生一定影响。

（3）政策变化风险

由于物业管理服务行业直接关系到金融、交通、健康等相关行业，而这些行业与民生紧密相关。因此，政府会持续加强对物业公司的监管和立法，不断制定与完善相应的国家标准与行业标准，将对物业公司的经营环境带来一定的影响。如果行业内公司在业务管理上不能与监管导向一致，不能持续拥有现有业务资质，或开展新业务时不能取得必要的业务资质，将会对其业务拓展产生不利影响。

4、行业壁垒

物业管理行业存在的主要壁垒包括品牌壁垒、管理壁垒、专业化壁垒等方面。

（1）品牌壁垒

随着人们生活水平的提高，人们对物业管理服务的质量也提出了更高的要求。对于相同的专业物业服务，业主往往会优先选择具有品牌优势的物业管理服务企业。较长经营年限的沉淀和优良的同业口碑是一个知名企业所必不可少的要求，它使得相关企业比较容易获得业主的认可，但构成了新进入者在短期内难以逾越的壁垒。

（2）管理壁垒

物业管理服务涵盖众多设备维保、高效的人员调度、复杂的业主关系维护等多环节，需要较强的企业管理、服务管理、运营管理、信息管理、人员管理等方面的能力，专业的物业管理团队以及一段时间积累的管理经验构成了物业管理企业的核心竞争力。物业管理的深度和广度都在进一步延展，不同类型的物业以及业主对物业服务的需求亦不同，需要提供针对性的综合物业服务，新进入者难以快速形成一套反应迅速、高效运转的管理体系。随着行业发展，管理壁垒成为制约竞争者进入行业的一大原因。

（3）专业化壁垒

现代物业管理行业，正在向专业化转型，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如行业细分有商业写字楼物业、住宅小区物业、办公写字楼物业、医院后勤物业等，能够提供不同的专业化服务是物业服务行业壁垒之一。